Siết tín dụng vào bất động sản: Cần thiết nhưng đã đủ?

Việc rà phanh vào bất động sản là rất quan trọng song những con số đưa ra phải lưu ý phù hợp để tránh đẩy thị trường vào hiện trạng tê liệt. Đó là ý kiến của chuyên gia TS. Nguyễn Trí Hiếu.

vừa mới qua, Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NH NN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó sẽ hạ mật độ cao nhất của nguồn vốn thời gian ngắn được sử dụng khiến cho vay trung và nhiều năm hạn xuống còn 30%; tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với những khoản vay cá thể phục vụ nhu cầu cuộc sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.

Động thái này đc kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành theo quỹ đạo bình ổn, đồng thời tránh nguy cơ bong bóng xảy ra, đặc biệt là trong khoảng thời gian nhiều địa phương đang diễn ra tình trạng sốt đất toàn thể. Mặc dù vậy,thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc ngân hàng, từ đầu đến chân xây nhà lẫn con người mua nhà. Do đó, cơ chế thắt chặt tín dụng nếu không có lộ trình cũng tương tự hài hoà với thực tế sẽ có khả năng khiến cả thị trường chao đảo.

Cafe cuối tuần xin giải bày quan điểm của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế tài chính ngân hàng, về vấn đề này:

VÌ MỘT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN chắc chắn là

có tương đối nhiều tranh cãi xung quanh Dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Nhiều nhất trong đó là những lo lắng về ảnh hưởng của rất nhiều quy cách mới với thị trường bất động sản. Con người lo chủ đầu tư sẽ khó có vốn phát triển dự án, con người lo khách hàng không thể mua bất động sản, rồi cảnh thừa cung thiếu cầu gây đổ vỡ... Tựu chung lại đều là những dự báo về một tương lai không mấy lạc quan với thị trường bất động sản khi dòng vốn có thể đột ngột bị siết lại.

Phải thừa nhận, cả việc hạn chế dòng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và đối với việc tăng hệ số không may với những khoản vay trên 3 tỷ đồng đều chuẩn xác có ảnh hưởng mạnh đến thị trường, nhất là trong khoảng thời gian hiện nay. Mặc dù thế, đây chính là một động thái cần thiết nhằm giúp thị trường chuyển động theo đúng quỹ đạo hoàn toàn. Bởi thị trường bất động sản toàn quốc hiện đang có khá nhiều không may.

hiện thực cho biết, vỡ bọt bất động sản xảy ra tại Mỹ năm 2008 hay tại đất nước hình chữ S giai đoạn 2009, 2011 đến từ việc luồng tiền đổ vào lĩnh vực này rất to lớn. Ngân hàng chuẩn bị đổ vốn vào bất động sản mà không lường trước những rủi ro xảy ra, dẫn tới hệ lụy domino đổ vỡ. Nhiều ý kiến cho rằng, siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ chế tạo cú sốc lớn cho thị trường. Điều ấy sẽ có, vì "thắt" nguồn tiền dĩ nhiên lượng deals sẽ giảm. Dẫu thế phảikhẳng địnhrằng, siết tín dụng là việc quan trọng và cũng không phải lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản.

không chỉ vậy, về khách quan hiện giờ, nền buôn bán thế giới đang có các biểu lộ khủng hoảng. Trận chiến tranh buôn bán Mỹ - Trung đang có những tình tiết căng thẳng khi hai bên liên tục trả đũa nhau bằng sự việc áp thuế. Khi nền buôn bán thế giới đang có dấu hiệu khủng hoảng thì chắc chắn một số trong những sản phẩm sẽ bị tác động, trong đó có Du Lịch. Điều đó dẫn tới bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều không may. Trong khi đó ở đất nước hình chữ S hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng đang lôi kéo nguồn tiền quá lớn.

Trước bối cảnh đó, việc siết tín dụng vào bất động sản là phải sử dụng sớm.

tại sao LÀ 30% VÀ 150%?

Nhưng, như đã nói ở trên, để thị trường bất động sản cả nước phát triển đúng chuẩn, cần phải có các hành vi phù hợp, từ cả góc độ chính sách và thực tiễn. Với động thái siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản lần này, rất có thể hiểu kể cả hai “công cụ” chủ yếu: Thứ đặc biệt là hạ mật độ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%. Thứ hai là tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân được phục vụ nhu cầu cuộc sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.

đầu tiên, đối với phương pháp hạ mật độ tốt nhất nguồn vốn thời gian ngắn được sử dụng để cho vay trung và lâu năm hạn xuống còn 30%, trước đó, con số này rơi vào khoảng 40 - 45%. Tức là nếu với khoản vay huy động trong vòng 1 năm (1 tháng, 2 tháng, 3 tháng… 12 tháng) thì chỉ cho phép cần sử dụng tốt nhất 30% đồng vốn cho vay trung và nhiều năm hạn. Với 100 đồng vốn thời gian ngắn, phía ngân hàng chỉ được sử dụng 30 đồng làm cho vay trung và dài hạn. Và, với thời hạn luôn kéo dãn dài 3 - 5 năm, những khoản vay bất động sản tuyệt vời nhất sẽ là giữa những đối tượng người tiêu dùng mà quy định này tìm hiểu.Bởi cụ thể, trong trường hợp khi khoản vay bất động sản chưa đến hạn hoặc bị nợ đọng vì nhiều nguyên nhân, phía ngân hàng sẽ gặp mặt khó trong việc trả tiền cho khoảnvốnngắn hạn. Giải pháp này nhằm bỏ bớt không may cho hệ thốngtài chính.

nếu như với phương án tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá thể được phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ khiến giảm mô hình tín dụng. Giả sử phía ngân hàng có một.000 đồng vốn chủ chiếm dụng. Thông thường nếu như với 1 khoản vay 10 đồng thì khoản tiền trích lập dự trữ sẽ là 5 đồng (tức 50%). Nhưng với quy định tăng 150%, khoản tiền trích lập dự phòng sẽ là 15 đồng. Cũng như vậy, với 1.000 đồng vốn chủ chiếm hữu, phía ngân hàng buộc phải bỏ ra trong dày hơn số tiền trích lập dự trữ. Số khoản cho vay sẽ giảm, mô hình tín dụng co hẹp.

cần phải thấy rằng, tỷ lệ lớn nhất nguồn vốn thời gian ngắn được dùng để cho vay trung và dài hạn đc hạ xuống còn 30% cần thực hiện sớm nhưng nên dần dần, có lộ trình. Nếu làm được điều đó thì trong 5 - 10 năm nữa, số lượng này có thể giảm ở mức 20% như nhiều nước đã làm cho.

Trong khi đó, việc sử dụng đối với những sản phẩm bất động sản trên 3 tỷ đồng là thiếu nới bắt đầu. Thắc mắc đưa ra là, do đâu lại là 3 tỷ đồng mà không phải 1 tỷ, 2 tỷ hay 10 tỷ đồng. Nếu cho rằng, nền tang của 3 tỷ đồng là nhắm đến bất động sản hàng đầu hoặc chủ yếu là bất động sản nghỉ dưỡng thì phương án này đang chặn tính thanh khoản của sản phẩm này.

Với thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại, việc phân hệ số rủi ronên thực hiện phương phápđối với mỗi nhóm sản phẩm bất động sản khác nhau thì có khả năng sử dụng các mức hệ số rủi ro khác nhau. Rõ ràng với đất nền, cụ thể việc đầu cơ đất nền và các vận động giao dịch ở phân khúc này không kéo theo sự gia tăng dòng tiềngiống như việcxây cao ốc, khu nghỉ dưỡng kéo theo sự vận động của ngành vật liệu xây cất, hình thức dịch vụ... Hệ số rủi ro nếu với đầu cơ đất nền rất có thể sử dụng lên tới 200%, còn đối các loại hình bất động sản khác nên để ở mức 100%.

Phía ngân hàng cần có sự phân rõ giữa nhiều loại hình bất động sản để bỏ công ra những con số phù hợp.

hơn thế, để ổn định thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước không chỉ có tác động vào đầu ra mà rất cần phải siết chặt đầu vào cũng như tính pháp lý dự án, khả năng của chủ đầu tư chi tiêu...

Đang có sự băn khoăn lo lắng về bong bóng bất động sản,do đây chính phủ đã có rất nhiều những bước đi loại bỏ nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo đang đến sẽ còn siết chặt hơn nữa.Đặc biệt làthông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ cần sử dụng vốn thời gian ngắn và cho vay nhiều năm hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó, lại tăng mật độ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, gia tốc tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018.

tuy nhiên, nên có sự bình chọn xác đáng hơn với từng dòng sản phẩm bất động sản. Căn hộ dù ở phân khúc nào cũng không có công dụng đột biến giá nhưng dễ cho thuê, phát sinh lợi nhuận xuất sắc trong công việc vận hành. Các loại nhà liền đất giá mua thì đắt, tỷ trọng cho thuê không được cao nhưng lại có khả năng tăng giá đột biến. Người mua có khả năng tuỳ vào kỹ năng và chiến lược kinh doanh để tìm kiếm chi tiêu.

vì thế, thay vì siết tín dụng cho vay mua nhà cao cấp, nên loại bỏ cho vay mua đất nền.Bởi vì các công trình nhà ở sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các lĩnh vực cũng như xi măng, sắt thép, đồ bên trong, điện tử... Và chủ chiếm dụng có thể dễ lựa tìm khách thuê, lệch giá ổn định. Trong khi đó, ở nhiều nơi đất đc mua nhưng không thi công, không kéo theo sự tăng trưởng của vật liệu, tiêu dùng mà chỉ ngâm, chờ lên giá thành, ăn chênh lệch.

không những thế, nếu vay bên dưới 3 tỷ đồng mà người đặt hàng không trả được thì cũng vỡ trận. Ngược lại có các quý doanh nghiệp vay 30 tỷ đồng nhưng bọn họ trả đc cả gốc, lãi vừa đủ thìtại sao không cho vay. Cho nên, vấn đề ở đây chính là ngân hàng phải kiểm soát điều hành chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không chứ không hẳn là quy cách phân khúc cho vay hay là không cho vay.

Muốn biết thị trường bất động sản phát triển có lành mạnh hay là không tất cả chúng ta phải nhìn vào tài chính bất động sản. Khi xuất hiện các ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản đương nhiên sẽ dẫn đến vỡ bong bóng, mà bộc lộ trước tiên là những nơi có dòng tiền đổ vào mạnh nhất. Bởi vậy, khủng hoảng bất động sản thường gắn liền với khủng hoảng kinh tế.

Ở khoảng thời gian hiện tại, tất cả chúng ta cần tránh mua cuống quýt kết luận việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến thị trường. Tôi cho rằng, đây chính là cái nhìn chưa đúng vào khi chế độ tiền tệ có khả năng đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh hơn. Và nếu không kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó toàn cục nền thương mại sẽ bị ảnh hưởng.

tuy nhiên chế độ cũng phải tạo nên sự dính chặt cho thị trường phát triển, để người dân sinh sống mua nhà, sáng tạo phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cộng đồng yên tâm.

Đọc thêm bài viết về bán đất euro village của Legoland