Tín dụng bất động sản sẽ “tính toán kỹ” rủi ro với từng phân khúc
(ĐTCK) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trương điều hành và kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với những dự án bất động sản bậc nhất và một chủ đầu tư chi tiêu có nhu cầu vay con số lớn cho nhiều dự án bất động sản...
Nâng hệ số rủi ro với bất động sản
Theo quy cách của NHNN tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 16/2018/TT-NHNN), cho vay lĩnh vực bất động sản đang áp dụng hệ số rủi ro là 50% nếu như với trường hợp đc bảo đảm bằng nhà ở, quyền thực hiện đất, công trình kiến thiết gắn với quyền thực hiện đất của bên vay; hệ số rủi ro 200% đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư chi tiêu, kinh doanh bất động sản.
dẫu thế, theo Dự thảo Thông tư thay bằng Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy cách những giới hạn, mật độ bảo vệ trong hoạt động vui chơi của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay loại hình bất động sản khác nhau phải có mức độ không may khác nhau. Ví dụ, hệ số rủi ro tăng gấp ba lần (150%) khi khoản vay mua bất động sản có báo giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên, trong khi vẫn giữ nguyên là 50% nếu với nhà ở cộng đồng, nhà ở do Chính phủ hỗ trợ. Cũng như vậy, tùy từng nhiều loại hình bất động sản, bản lĩnh tiếp cận vốn vay có mức độ khó - dễ không giống nhau.
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc thành phần giải thích, Savills Hà Thành nêu quan điểm: “Dự thảo lần này tập trung vào các dự án bất động sản hàng đầu. Ðây là phân khúc ít người giao dịch nhưng có giá trị lớn, không may cao trên thị trường. Do vậy, ở đây chính là sự kiểm soát cần thiết. Không chỉ thế, việc nâng hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản là sức ép cần thiết với những ngân hàng thời điểm này, bởi thời hạn cung cấp tỷ lệ bình yên vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 1/1/2020 theo Thông tư 41/2016 của NHNN quy định mật độ an toàn vốn nếu như với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề”.
Ông Lê Quang Vinh, Phó tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ trình bày, với việc thực hiện Thông tư 41, Vietcombank đã sớm sử dụng những hệ số rủi ro cao hơn mức quy tắc hiện tại của Thông tư 36 đối với những khoản tín dụng mà vẫn bảo đảm chỉ số bình yên vốn của Ngân hàng ở mức xuất sắc.
“Chúng tôi tin rằng, các chính sách mới của NHNN sẽ giúp đỡ cho hệ thống ngân hàng buôn bán hoạt động càng ngày chuẩn mực hơn, có khả năng đóng góp tích cực hơn nữa vào sự phát triển vững chắc của nền kinh tế”, ông Vinh nói.
hiện thực, việc thận trọng hơn khi mở van tín dụng bất động sản được coi là một bước trong lộ trình giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Bởi vậy, dự thảo thông tư lần này cũng bỏ công ra 2 mốc thời gian: Giảm từ mức 45% bây giờ xuống còn 30% vào năm 2021 hoặc 2022, thay vì cắt giảm bất ngờ.
không chỉ có vậy, việc NHNN có lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, nhiều năm hạn tại dự thảo Thông tư nhằm đảm bảo an toàn hợp với chủ trương của Chính phủ về phát triển thị trường trái phiếu tại Quyết định số 1191/QÐ-TTg ngày 14/8/2017.
Ðồng tình với quan điểm của NHNN về việc kiểm soát và điều hành chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các chuyên gia thương mại cho rằng, việc giám sát mức độ rủi ro thậm chí phải kỹ không những thế để phù hợp với từng giai đoạn. Mặc dù vậy, điều ấy không những trông chờ vào các ngân hàng, mà còn ảnh hưởng đến nhiều bộ, ngành để phân chia mục đích thực hiện của loại hình bất động sản mới liên tục có mặt trên thị trường.
Không liên quan nhu cầu vốn của người dân
Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm kiểm soát điều hành, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng đáp ứng của người dân sinh sống về nhà ở. Theo Vụ Tín dụng những ngành thương mại (NHNN), Tính đến 31/12/2018, dư nợ tín dụng đối với các ngành nghề bất động sản (bao gồm dư nợ cung ứng kinh doanh buôn bán bất động sản và không đáp ứng buôn bán kinh doanh bất động sản) có gia tốc tăng trưởng khoảng 30% đối với ngày 31/12/2017 (cao hơn gia tốc tăng trưởng tín dụng chung).
Dư nợ tín dụng được phục vụ kinh doanh buôn bán bất động sản được kiểm soát ngặt nghèo với tỷ trọng và vận tốc tăng trưởng ít hơn đối với dư nợ tín dụng cung ứng nhu cầu về nhà ở của người dân sinh sống. Phân khúc nhà ở chiếm đến 60% tổng dư nợ tín dụng đối với các lĩnh vực bất động sản, trong đó khoảng 80% là phục vụ mục đích tiêu sử dụng của người dân sinh sống. Việc các ngân hàng chuyển dịch từ cho vay nếu như với chủ đầu tư chi tiêu sang cho vay con người mua nhà góp phần làm tăng tính thanh khoản của các dự án bất động sản.
“Như vậy, các chính sách về cấp tín dụng nếu như với lĩnh vực bất động sản thời điểm qua đã bám sát chủ trương của Chính phủ, tác động tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và hoàn chỉnh hơn. Mặc dù thế, NHNN không chủ quan với phân khúc chứa tính rủi ro cao cũng như đầu tư chi tiêu buôn bán kinh doanh bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên Viên buôn bán nhận định.
Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, NHNN tăng hệ số rủi ro lên mức 150% nếu với khoản phải đòi đối với cá thể phục vụ nhu cầu cuộc sống mà dư nợ gốc của một quý doanh nghiệp có báo giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Theo NHNN, việc thay đổi này xuất phát từ chủ trương điều hành và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các ngành nghề bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với những dự án bất động sản hàng đầu và một chủ chi tiêu mong muốn vay con số lớn cho nhiều dự án bất động sản...
Ðồng thời, quy cách này cũng chính là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá thể cung ứng nhu cầu cuộc sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc hàng đầu, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự phòng thêm vốn nếu như với các ngành nghề bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, những doanh nghiệp tín dụng có tài năng kinh tế giỏi, tỷ lệ bình yên vốn cao sẽ ít bị ảnh hưởng. Ðây cũng chính là một thông điệp tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm sẵn sàng chuẩn bị cho công việc tuân thủ Thông tư 41 Tính từ lúc ngày 1/1/2020.
Theo giới Chuyên Viên, quy tắc mới góp thêm phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát điều hành chặt chẽ hơn đối với cho vay được phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích buôn bán kinh doanh bất động sản, từ đó giảm bớt không may khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Ðiều này giúp thị trường bất động sản vận động lành mạnh, dính chặt hơn, đồng thời bảo đảm an toàn vận động ngân hàng, an toàn kinh tế.
NHNN nhấn mạnh, quy cách mới này sẽ không liên quan đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở cộng đồng, mua nhà theo những lịch trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có bảng giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng/căn, tương tự như nhu cầu vay vốn để được phục vụ sinh hoạt cần thiết hằng ngày của doanh nghiệp, bởi hệ số không may không thay đổi.
==> Xem thêm bài viết kiến thức bất động sản: https://legoland.com.vn/cam-nang/tieu-chi-khi-mua-can-ho-bat-dong-san/
Theo quy cách của NHNN tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 16/2018/TT-NHNN), cho vay lĩnh vực bất động sản đang áp dụng hệ số rủi ro là 50% nếu như với trường hợp đc bảo đảm bằng nhà ở, quyền thực hiện đất, công trình kiến thiết gắn với quyền thực hiện đất của bên vay; hệ số rủi ro 200% đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư chi tiêu, kinh doanh bất động sản.
dẫu thế, theo Dự thảo Thông tư thay bằng Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy cách những giới hạn, mật độ bảo vệ trong hoạt động vui chơi của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay loại hình bất động sản khác nhau phải có mức độ không may khác nhau. Ví dụ, hệ số rủi ro tăng gấp ba lần (150%) khi khoản vay mua bất động sản có báo giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên, trong khi vẫn giữ nguyên là 50% nếu với nhà ở cộng đồng, nhà ở do Chính phủ hỗ trợ. Cũng như vậy, tùy từng nhiều loại hình bất động sản, bản lĩnh tiếp cận vốn vay có mức độ khó - dễ không giống nhau.
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc thành phần giải thích, Savills Hà Thành nêu quan điểm: “Dự thảo lần này tập trung vào các dự án bất động sản hàng đầu. Ðây là phân khúc ít người giao dịch nhưng có giá trị lớn, không may cao trên thị trường. Do vậy, ở đây chính là sự kiểm soát cần thiết. Không chỉ thế, việc nâng hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản là sức ép cần thiết với những ngân hàng thời điểm này, bởi thời hạn cung cấp tỷ lệ bình yên vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 1/1/2020 theo Thông tư 41/2016 của NHNN quy định mật độ an toàn vốn nếu như với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề”.
Ông Lê Quang Vinh, Phó tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ trình bày, với việc thực hiện Thông tư 41, Vietcombank đã sớm sử dụng những hệ số rủi ro cao hơn mức quy tắc hiện tại của Thông tư 36 đối với những khoản tín dụng mà vẫn bảo đảm chỉ số bình yên vốn của Ngân hàng ở mức xuất sắc.
“Chúng tôi tin rằng, các chính sách mới của NHNN sẽ giúp đỡ cho hệ thống ngân hàng buôn bán hoạt động càng ngày chuẩn mực hơn, có khả năng đóng góp tích cực hơn nữa vào sự phát triển vững chắc của nền kinh tế”, ông Vinh nói.
hiện thực, việc thận trọng hơn khi mở van tín dụng bất động sản được coi là một bước trong lộ trình giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Bởi vậy, dự thảo thông tư lần này cũng bỏ công ra 2 mốc thời gian: Giảm từ mức 45% bây giờ xuống còn 30% vào năm 2021 hoặc 2022, thay vì cắt giảm bất ngờ.
không chỉ có vậy, việc NHNN có lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, nhiều năm hạn tại dự thảo Thông tư nhằm đảm bảo an toàn hợp với chủ trương của Chính phủ về phát triển thị trường trái phiếu tại Quyết định số 1191/QÐ-TTg ngày 14/8/2017.
Ðồng tình với quan điểm của NHNN về việc kiểm soát và điều hành chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các chuyên gia thương mại cho rằng, việc giám sát mức độ rủi ro thậm chí phải kỹ không những thế để phù hợp với từng giai đoạn. Mặc dù vậy, điều ấy không những trông chờ vào các ngân hàng, mà còn ảnh hưởng đến nhiều bộ, ngành để phân chia mục đích thực hiện của loại hình bất động sản mới liên tục có mặt trên thị trường.
Không liên quan nhu cầu vốn của người dân
Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm kiểm soát điều hành, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng đáp ứng của người dân sinh sống về nhà ở. Theo Vụ Tín dụng những ngành thương mại (NHNN), Tính đến 31/12/2018, dư nợ tín dụng đối với các ngành nghề bất động sản (bao gồm dư nợ cung ứng kinh doanh buôn bán bất động sản và không đáp ứng buôn bán kinh doanh bất động sản) có gia tốc tăng trưởng khoảng 30% đối với ngày 31/12/2017 (cao hơn gia tốc tăng trưởng tín dụng chung).
Dư nợ tín dụng được phục vụ kinh doanh buôn bán bất động sản được kiểm soát ngặt nghèo với tỷ trọng và vận tốc tăng trưởng ít hơn đối với dư nợ tín dụng cung ứng nhu cầu về nhà ở của người dân sinh sống. Phân khúc nhà ở chiếm đến 60% tổng dư nợ tín dụng đối với các lĩnh vực bất động sản, trong đó khoảng 80% là phục vụ mục đích tiêu sử dụng của người dân sinh sống. Việc các ngân hàng chuyển dịch từ cho vay nếu như với chủ đầu tư chi tiêu sang cho vay con người mua nhà góp phần làm tăng tính thanh khoản của các dự án bất động sản.
“Như vậy, các chính sách về cấp tín dụng nếu như với lĩnh vực bất động sản thời điểm qua đã bám sát chủ trương của Chính phủ, tác động tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và hoàn chỉnh hơn. Mặc dù thế, NHNN không chủ quan với phân khúc chứa tính rủi ro cao cũng như đầu tư chi tiêu buôn bán kinh doanh bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên Viên buôn bán nhận định.
Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, NHNN tăng hệ số rủi ro lên mức 150% nếu với khoản phải đòi đối với cá thể phục vụ nhu cầu cuộc sống mà dư nợ gốc của một quý doanh nghiệp có báo giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Theo NHNN, việc thay đổi này xuất phát từ chủ trương điều hành và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các ngành nghề bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với những dự án bất động sản hàng đầu và một chủ chi tiêu mong muốn vay con số lớn cho nhiều dự án bất động sản...
Ðồng thời, quy cách này cũng chính là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá thể cung ứng nhu cầu cuộc sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc hàng đầu, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự phòng thêm vốn nếu như với các ngành nghề bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, những doanh nghiệp tín dụng có tài năng kinh tế giỏi, tỷ lệ bình yên vốn cao sẽ ít bị ảnh hưởng. Ðây cũng chính là một thông điệp tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm sẵn sàng chuẩn bị cho công việc tuân thủ Thông tư 41 Tính từ lúc ngày 1/1/2020.
Theo giới Chuyên Viên, quy tắc mới góp thêm phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát điều hành chặt chẽ hơn đối với cho vay được phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích buôn bán kinh doanh bất động sản, từ đó giảm bớt không may khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Ðiều này giúp thị trường bất động sản vận động lành mạnh, dính chặt hơn, đồng thời bảo đảm an toàn vận động ngân hàng, an toàn kinh tế.
NHNN nhấn mạnh, quy cách mới này sẽ không liên quan đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở cộng đồng, mua nhà theo những lịch trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có bảng giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng/căn, tương tự như nhu cầu vay vốn để được phục vụ sinh hoạt cần thiết hằng ngày của doanh nghiệp, bởi hệ số không may không thay đổi.
==> Xem thêm bài viết kiến thức bất động sản: https://legoland.com.vn/cam-nang/tieu-chi-khi-mua-can-ho-bat-dong-san/
Nhận xét
Đăng nhận xét